Voici le problème qui nous a été soumis par un candidat à l’achat d’un duplex à Montréal avant de prendre sa décision finale d’investir dans cet immeuble.
Je désire acheter une maison dans Villeray à Montréal, mais en la visitant, le propriétaire vendeur mentionne (avec une certaine fierté) qu’il a creusé lui-même son vide sanitaire afin qu’il puisse s’y tenir debout.
Si dans un premier temps j’ai lâché un Woahh d’admiration au regard du colossal travail que cela représente, je me suis ensuite inquiété de la fragilisation possible des fondations… et vu l’état général des lieux,
- Est-ce légal ?
- Quels sont les risques ?
- Que vérifier pour être sûr que l’intégrité de la maison n’est pas en cause par une telle initiative.
Réglementation :
Le propriétaire dont on parle est dans l’illégalité, car il aurait dû
- Vérifier la réglementation de la ville/du quartier, car elles sont souvent différentes
- Présenter les documents requis pour une demande de permis de creuser le vide sanitaire.
Pour des travaux d’excavation du vide sanitaire, les municipalités exigent généralement les pièces et documents suivants :
- Un certificat de localisation ;
- Un plan d’ingénieur pour la structure ;
- Un plan d’architecte ou de technologue pour les aménagements intérieurs, dans le cas d’un projet d’aménagement de surface habitable ;
- Un contrat avec un entrepreneur.
L’expertise d’un spécialiste en fondation
Tout d’abord, sachez que ce type de travaux requièrent une bonne expertise et que seules les entreprises inscrites au RBQ qui les exécutent se bardent de garanties et assurances qui protègent autant leur entreprise que leurs clients.
Dans la situation présente, on n’oublie pas que les fondations soutiennent, non seulement le périmètre porteur de la maison, mais aussi les poutres transversales et autres H beam qui portent à leur tour les planchers et les divisions porteuses de la maison
Creuser plus bas que le socle de la fondation est assez risqué, car les fondations ne seront plus retenues et subiront une poussée extérieure qui la fragilisera sur le temps. Faites-appel à VOPAA Inc. entrepreneur en réparation de fondation.
Abaisser le niveau d’un vide sanitaire
Abaisser le niveau d’un vide sanitaire représente un travail d’une grande complexité puisqu’on touche directement à la structure du bâtiment. Une faille dans la réalisation peut avoir de grosses conséquences. Il est indispensable de consulter un ingénieur en structure pour l’élaboration d’un plan. Celui-ci pourra vous garantir que les rénovations seront faites sécuritairement et que le résultat respectera les normes de la construction.
L’entrepreneur a le devoir de suivre les consignes du plan d’ingénieur à la lettre. La méthode pour abaisser le niveau du vide sanitaire varie donc d’un cas à l’autre, mais il est généralement requis de soutenir le bâtiment au complet.
La nature du terrain et les matériaux de la fondation peuvent entraîner des difficultés
La composition de la fondation d’origine entre elle aussi dans les enjeux d’un tel projet.
Les fondations seront plus ou moins profondes et leurs matériaux, choisis selon que le terrain est argileux, sableux, ou rocailleux, etc.
Or à Montréal, creuser un vide sanitaire est particulièrement aléatoire, car les sols sont souvent argileux. La cavité creusée assèche l’argile sous les fondations existantes et favorise leur affaissement.
Par ailleurs en creusant partiellement le vide sanitaire, le sol excavé ne doit pas toucher aux solives, car la moindre humidité du sol se transmettra rapidement au bois ancien et fera pourrir ces précieux supports.
Conseil général :
Vérifiez la ventilation du vide sanitaire durant l’été, car il faut minimiser l’hygrométrie ambiante du vide sanitaire contre les risques de pourriture.
On constate aussi que les matériaux de fondations sont aussi représentatifs de l’époque à laquelle a été bâtie.
L’entrepreneur en fondation va vite identifier si la maison repose sur des fondations
- en béton coulé,
- en pierre des champs,
- en moellons grossièrement équarris
- en pierre de taille (calcaire, granit)
- parfois même en brique
La profondeur et l’épaisseur des murs de fondation d’origines varient selon la géologie du lieu et l’époque de la construction.
Lorsque cela est possible, les sols meubles sont excavés jusqu’au roc avant d’y asseoir la construction, malheureusement ce n’est pas le cas partout…
Le cas du client…
Dans le cas qui nous occupe, les murs de fondation s’appuient effectivement sur le roc 1m30 sous les poutres principales de soutien, c’est une chance, car en creusant jusqu’au roc, le propriétaire n’a pas affecté la base de ses fondations.
Et les infiltrations d’eau potentielles ?
En abaissant le niveau du sol de vide sanitaire, on augmente
- la pression de l’eau sur les fondations et
- les risques d’infiltrations.
Il faut donc s’assurer d’avoir une bonne imperméabilisation la fondation et d’avoir un drain français en place.
En revanche la réorganisation des conduits techniques (arrivées de l’eau, plomberie générale, évacuation égout, câbles électriques) ressemble plus à un chaos qu’un sous-sol et ce travail de réaménagement devra être envisagé avec rationalité.
En conclusion, nous avons conseillé au client d’engager un ingénieur en structure afin de vérifier spécifiquement l’état de du sous-sol et en cas d’achat de terminer le travail dans les règles de l’art avec les permis nécessaires. Après examen de cet ingénieur, notre candidat à l’acquisition de cette propriété a jeté l’éponge, 5 mois plus tard, malgré son adresse avantageuse sur le marché de l’immobilier, le duplex était toujours à vendre…